交通用地｜閒置土地成本更高？規劃為停車場，省稅、收租一兼二顧
據聯合國預測，到2045年，全球城市人口將超過60億，這將對環境帶來巨大的挑戰。除了傳統的空氣污染、水資源污染和全球暖化等問題外，台灣未來還將面臨日益嚴重的「閒置土地」問題。由於「國土計畫法」實施後，土地功能區分已無法變更，本文以「可申設停車場用地」為討論重點，帶您了解申設停車場的流程與優缺點：
一、閒置土地的成本
1.閒置土地定義
2.閒置土地常見問題
3.成本一：地價稅
4.成本二：其他罰則
二、閒置土地活化方式
1.經營店鋪
2.蓋房出租
3.經營停車場
三、申設停車場流程與優缺點
1.可蓋停車場的用地
2.停車場申設條件
3.停車場申設流程
4.停車場申設優點
四、停車場申設常見問答集
一、閒置土地的成本
擁有一塊地，放著不使用，也許不必主動投入資金，但其實「閒置土地」亦有大眾平常注意不到的成本：
1.閒置土地的定義
根據經濟部工業局的產業園區閒置土地認定與輔導使用及強制拍賣辦法，所謂的閒置土地是指企業在取得土地所有權後三年內未完成建廠的土地，均被視為閒置土地。具體而言，判定標準包括以下五點：
(1)未興建廠房的空地。
(2)廠房建築面積的建蔽率低於30%，或未有營運、生產相關行為。
(3)廠區內未放置主要機械或相關營運設備。
(4)尚未取得主管機關核准登記或營運許可證明文件。
(5)已取得主管機關核准登記或營運許可證明文件，但文件已被撤銷、廢止或失效。
符合上述任何一點的土地都將被歸類為閒置土地。閒置土地若未被有效利用，將不僅需支付地價稅，還可能面臨政府的強制拍賣。
2.閒置土地常見問題
閒置土地常面臨諸多問題，包括垃圾亂丟、寵物棄養等現象。附近鄰居無端搭建涼亭、休息區，甚至泡茶聊天、傳播是非，亦時有所聞。有人隨意在土地上種菜，即使他人善意勸告，往往也招來不少責罵。此外，有人將資源回收物品或大型廢棄物亂置其中。因無人管理，土地上雜草猖獗，成為病媒蚊孳生之所，最終可能招致裁罰。
3.成本一：地價稅
地價稅由各縣市的稅務機關負責發送，同一行政區內的土地所有者只會收到一張稅單。特別稅率需主動申請，未提出相應資料證明時按一般稅率計算。一般土地按同一縣市的累進稅率計算，根據累進起點地價分成6個級距，每5倍地價增加一級，稅率從最低的1%逐步提高至最高的5.5%。；而特別稅率較低，且不受累進稅率影響。自用住宅、勞工宿舍及國民住宅用地稅率為0.2%，公共設施保留地為0.6%，公有土地及事業使用土地為1%。如果符合條件但忘記提前申請，可能會導致支付高達原本的4倍稅金。
4.成本二：其他負擔
政府規定不允許都市計畫區內的公私有閒置土地和道路變成髒亂的場所，以免影響環境整潔和城市形象。根據公告規定，若都市計畫區內的閒置土地和道路雜草長度超過60公分，將對所有相關人士及道路管理單位進行罰款處罰。例如，台東縣政府表示，若未在限期內改善，將根據廢棄物清理法對相關人士處以罰款1200元至6000元的處罰。
二、閒置土地活化方式
「閒置土地」進行資產活化方式，除了自行投資建設，便是出租使用，以下幾種出祖類型，各有其利弊：
1.經營店鋪
若想透過租金賺取可觀利潤，出租店面看似是最理想的選擇。這是因為將店面用於商業經營可產生穩定收益，而且在地點要求嚴格、實用面積又稀少的情況下，店面租金往往會高於同面積的住宅套房的1.5倍以上。然而，店面並非民生剛需，每年新創業者倒閉率高達九成，這樣情況下，將閒置土地出租做店面，收益並不穩定。
2.蓋房出租
不管是建造大型公寓、商店還是出租套房，只要在土地上興建建築物，成本都將高達百萬單位。舉例來說，自建一座四層套房預計需要數萬元以上，而社區大樓的建造成本更是超過千萬元，這種高成本的投資可能需要一生時間才能收回成本，且不一定盈利。
即使沒有足夠的現金，如果能夠向銀行借款，一旦投資成功，利用資金槓桿就可以實現極高的投資回報率。然而，對於風險承受能力有限的新手來說，不建議進行房地產投資。
3.經營停車場
台灣地小人口密集，尤其在都會區的尖峰時段尋找車位更加困難。經營私人停車場似乎是一個穩定的生意，尤其對於擁有閒置土地的人來說，這樣可以避免浪費土地和繳納不必要的稅金。此外，如果不想因長期合約而失去土地的靈活性，將其改建為停車場的使用方式確實是一舉數得，同時還能有效增加被動收入。
三、申設停車場流程與優缺點
就「閒置土地」運用而言，申設停車場屬於細水長流型收益，具備靈活性，且對土地要求不高，不但能活化空地運用，也相當程度造福用路人。
1.可蓋停車場的用地
提供在「國土計畫法」規範下，可申請設置停車場的用地包含：國1、國2、農1、農2、農3限於原區域計畫法編定之乙種建築用地、丙種建築用地、交通用地及遊憩用地，且使用面積限2公頃以下；於農4使用面積限3公頃以下。
*本篇提供常見「路外停車場」資訊，「汽車貨運業、汽車路線貨運業暨汽車貨櫃貨運業之停車場」則有額外規定，可參考「國土保育地區、農業發展地區、城鄉發展地區容許使用情形表」。
2.停車場申設條件
依據「利用空地申請設置臨時路外停車場辦法」，停車場申設條件如下：
臨接道路實際寬度
(1)供機車停放者，應達3點5公尺以上。
(2)供小型車停放者，應達6公尺以上。但經地方主管機關認定無礙行車及安全者，得為5公尺以上；其屬單行道者，得為3點5公尺以上。
(3)供大型車停放者，應達10公尺以上。但經地方主管機關認定無礙行車及安全者，得為6公尺以上。
地面層出入口
(1)應距順向道路交叉口5公尺以上。
(2)臨接道路未設置人行道者，應自建築線至少退縮1點5公尺以上。但兩側基地尚未開發且未留設人行空間，或兩側建築物無退縮且無設置騎樓等人行空間，並經地方主管機關認定無礙行人通行安全者得免退縮。
(3)應自建築線後退2公尺之汽車出入口中心線上一點至道路中心之垂直線左右各60度以上範圍，無礙視線設置緩衝空間（含人行道）。
(4)出入口至車輛管制設施應至少規劃停等空間（不含人行道）。小型車為6公尺乘6公尺；大型車為6公尺乘20公尺。但設有內藏式轉盤或車位鎖者，不在此限
停車場停車位大小、車道寬度及曲線半徑
(1)大型車：車位寬度4公尺以上，長20公尺以上；車道寬度10公尺以上；內側曲線半徑不得小於10公尺。
(2)小型車：車位寬度2點5公尺以上，長5點25公尺以上；車道寬度單車道3點5公尺以上，雙車道5點5公尺以上；內側曲線半徑不得小於5公尺。
(3)機車：車位寬度零點7公尺以上，長2公尺以上；車道寬度1點5公尺以上。
3.停車場申設流程
停車場申設主要分兩個階段，檢附文件如下：
第一階段（設置申請）
(1)設置許可申請書
(2)身分證明文件（公司行號應附公司或商業登記證明文件影本）
(3)地籍圖範圍（應標示基地範圍，地政事務所申請）
(4)土地使用分區（都發局申請）
(5)建築線指示圖（工務局建管處申請），但申請設置無建築物之平面式臨時路外停車場不在此限
(6)土地權利證明（權狀或土地登記謄本，地政事務所申請）
(7)基地現況照片（基地全貌及各方向照片）
(8)使用管理事項說明
(9)停車場配置圖及設置方式說明
第二階段（登記申請）
(1)新設登記申請書
(2)准予籌設函
(3)公司或商業登記證明文件影本
(4)建築物使用執照影本（無建物得免附）
(5)停車場管理規範
(6)停車場竣工照片（全貌及各配置）
(7)停車場竣工配置圖
4.停車場申設優缺點
(1)土地面積、形狀要求不大
即便土地形狀奇特，只要附近有住宅區，就有可能將其改建為停車場。因為住宅區通常都存在停車需求，所以這樣的機會絕對存在。
(2)短期到長期運用彈性較高
與大型建案相比，停車場的建造時間不會耗費好幾年，相關的申請程序也較為簡單迅速。所需的設備和器材相對較少，即使只是暫時應急使用，也可以填補土地閒置期間。
(3)轉作其他用途相對容易
平面停車場設施簡單，一旦要轉作其他用途，拆除整理相對容易，所耗的成本也低。
(4)所費的人力成本較低廉
當今科技日新月異，停車場無需聘請人手24小時留守也能實現全天候運營。這樣的方式不僅節省了人力成本，更能夠持續不斷地帶來穩定的收益，讓資源得以有效運用，進而促進財務增長。
(5)可以獲得穩定的收益
有人有車有住宅的地方，勢必須要有停車位，有些建案本身所配的車位就不足，何況現在一個家庭不只有一台車，設置停車場瞄準的就是這樣的族群，雖然租金較低，但是是長期穩定的。
四、停車場申設常見問答集
Q1：哪些人可以考慮用閒置土地經營停車場？
A1：近年來，許多地主積極將閒置土地轉換為停車場。建設停車場受土地大小和形狀的影響較小，且適合進行短期到長期的規劃，這正是他們選擇經營停車場的原因。只要您符合以下情況之一，便可以考慮經營停車場：
(1)不想在土地上進行投資
(2)不想因簽訂長期合約而失去土地使用的靈活性
(3)想要在短期內利用土地，無論是建築、出售，或其他預定用途。
Q2：一般停車場經營的運作方式？
A2：經營停車場通常有兩種主要方式：
(1)代理經營：投資者自行投入資金購置停車場設備，並聘請專業人員管理運營。
(2)全權委託：將土地租給相關業者，由其負責管理和經營停車場，而土地所有者則收取租金。
一般而言，完全自主經營停車場並不常見，除非是小型停車場，車位少於5個，且僅提供月租服務。否則，親自管理停車場將會非常繁瑣。因此，通常會將停車場經營委託給專業的停車場規劃公司，這是最方便的做法。
Q3：除了土地分區，蓋停車場還需要考量那些問題？
A3：需考量問題如下：
電力供應：柵欄和自動收費系統皆依賴電力運作，因此必須先評估如何確保電力供應。
交通流量：若附近完全沒有車流，建置停車場就不具經濟效益。
營運模式：必須考慮是採用臨時停車或是月租制，這牽涉到停車位數量和交通流量的綜合評估。
事實上，經營停車場與開店一樣，也需要在前期進行人流和市場分析，才能確保不虧損。
Q4：如果自己有小小的土地想蓋停車場，以月租計費呢？
A4：如果是一小片略顯零散的地塊，反而可以考慮設計成月租制的形式，這樣可以降低設備成本，同時仍然能夠獲得有效的收益。
Q5：哪些土地類型適合規劃做停車場？
(1)建築或建築拆除預定地
在土地建設或拆除之前的空閒期間，可以短期利用土地，進行平面停車場的規劃，以增加收益。
(2)畸零地狹小地
對於面積狹小或地形複雜的土地，單獨建造建築是不可行的。除非與相鄰土地進行地形調整或合併使用，以達到法律所規定的最小建築面積要求，方可進行建築。建議將這些狹小的空地用於停車場規劃，這樣可以獲得更高的效益。
(3)月租停車場
重新運營部分或全部舊式人工管理的月租停車場。