土地使用分區是什麼？土地分類與查詢，以及「國土計畫法」實施後的改變？

土地在全國範圍內根據不同的標準和使用類型進行分類。主要的土地分類包括根據「土地法」進行的分類以及依據「都市計畫」、「權屬」和「共同持有」進行劃分的分類。此外，實施「國土計畫」後，也對過去土地使用產生了一些影響。不同的土地分類對應著不同的用途，而其用途的規範則是規劃個人資產的基礎。本文屬於概論型文章。文章分為三大部分：

一、現行土地分類方式

1.方式一：按土地法分類
2.方式二：按區域計畫分類
3.方式三：按權屬分類
4.方式四：按共同持有分類

二、土地使用分區查詢

1.方法一：上網查詢
2.方法二：臨櫃申請
3.方法三：網路申請
4.方法四：郵寄申請

三、國土計畫後的改變

1.國土計畫的背景及目的
2.國土計畫法的土地分類
3.新、舊法的差異及影響

一、現行土地分類方式

1.方式一：按土地法分類

土地依其使用，分為下列各類：
第一類：建築用地，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
第二類：直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
第三類：交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
第四類：其他土地，如沙漠、雪山等屬之。
各類土地得再分目。不過，地目制度已於民國 106 年之後廢除，新發的土地所有權狀，不會有地目的欄位。如果民眾想知道特定土地的地目分類，可以到「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。

2.方式二：按都市計畫分類

依照台灣各縣市規劃的都市計畫發展需求，也會將土地依照不同使用類型，其實就是地方政府在規劃都市時，對於每一塊土地所賦予的任務。主要分成「都市土地」與「非都市土地」兩大項。「都市土地」利用遵循「都市計畫法」，而「非都市土地」，則以「區域計畫法」規範。
都市計畫內土地使用分區類別：
「都市土地」指的是被劃分在都市計畫範圍內的土地，可以分成 5 種土地類別：「住宅區」、「商業區」、「工業區」、「其他使用區」、「特定專用區」，其中「其他使用區」、「特定專用區」按各縣市都市計畫需求制定符合期望跟需求的分區型態，而「住宅區」、「商業區」、「工業區」分類及使用如下表：

補充說明：其他使用區以「臺北市土地使用分區管制自治條例」為例，可分為以下幾區：

非都市土地使用分區類別：
「非都市土地」指「區域計劃」中，「都市計畫」範圍外的土地。倘若土地登記謄本之使用分區及使用地類別欄位為空白，即為都市土地（遺漏編定除外）。依「非都市土地使用管制規則」，「非都市土地」得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區；依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。

非都市土地使用分區及劃定原則：

非都市土地使用地及其性質：

使用地容許使用項目，關係到您的土地可以發展的價值，欲了解容許使用細目及其條件，可查詢「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」。或來信諮詢上城開發服務團隊。

3.方式三：按權屬分類

公有土地：未經人民依法取得所有權之土地為公有土地。依照土地法第4條之規定公有土地分為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。
私有土地：經人民依法取得所有權者為私有土地，又土地所有權之型態不同，可分為單獨所有與共有，共同持有分類參考下段內容。

4.方式四：按共同持有分類

共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。
而其共有型態分成三種：「分別共有」、「共同共有」及「兩種共有方式兼具情況」。簡單來說，公同共有與分別共有最大差異在於持分（即比例）之有無。公同共有情況下，各共有人持有共有財產之全部，沒有持分之概念。而分別共有情況下，各共有人分別持有共有財產之某比例。公同共有的不動產因各共有人權利持分不明，故依法不能處分（買賣、贈與、設定等行為），惟有將共有關係改變成分別共有後，各共有人才能處分該不動產。

二、土地使用分區查詢

1.土地使用分區查詢方法一：上網查詢
有幾種不同的方式可供選擇，可以利用「國土規劃地理資訊圖台」、「全國土地使用分區資料查詢系統」或「地籍圖資網路便民服務系統」這類全國性的資料庫進行查詢，亦可使用各縣市政府的資料庫進行查詢。
2.土地使用分區查詢方法二：臨櫃申請
如需親自辦理土地使用分區證明申請，您必須前往各縣市的都市發展局（可以直接點擊連結以查看各縣市的網址）。申請時，您需要攜帶以下文件：地籍圖正本（申請日期在三個月以內）、土地使用分區證明申請書以及規費 20 元。通常情況下，申請辦理完畢後，您將於隔天收到通知前往取件。
3.土地使用分區查詢方法三：網路申請
透過各縣市都市發展局的網站進行申請。依照網站提供的指引進行申請過程，完成後需按照網站的說明支付相關費用。操作完畢後，您即可立即下載所需的證明書。
土地使用分區查詢方法四：郵寄申請
如果您無法親自前往都市發展局，可選擇郵寄申請土地使用分區證明。請郵寄以下文件至各縣市都市發展局，主辦人員通常會在收到郵件的隔天下班前將證明書寄出：土地使用分區證明申請書、地籍圖正本（申請日期三個月以內），影本請加蓋正影本相符章並簽名，規費一筆20元，回郵信封（自行負擔郵資）。

三、國土計畫後的改變

2025年4月30日《國土計畫法》上路後，現行「非都市土地使用管制規則」，未來將轉為「國土計畫土地使用管制規則」未來各國土功能分區除通盤檢討或加強國土保育等特殊情況外，原則上禁止分區變更，故土地使用應符合國土功能分區分類之土地使用管制規定，並按其申請性質及規模，分別循「免經申請同意」、「應經申請同意」或「申請使用許可」等三種機制申請。

1.國土計畫的背景及目的

台灣長期以來一直依據《都市計劃法》、《區域計劃法》和《國家公園法》等法規來進行國土規劃與管理。然而，這些法規各自為政，缺乏整合與協調，導致了許多國土問題，如非都市土地的過度開發、都市計劃的無序擴張、部門計劃的競合衝突以及氣候變化的威脅等。為了應對這些挑戰，同時追求國土的永續發展，我國於2016年通過了《國土計劃法》，試圖建立一個全新的國土治理體系。
該法的主要目的包括：「確保國土安全，保護自然環境與人文資產，促進資源與產業合理配置」、「強化國土整合管理機制，建立跨部門、跨層級、跨領域的協調機制」、「復育環境敏感與國土破壞地區，提升國土品質與生態功能」、「因應氣候變化，制定國土防災策略及氣候變化調適策略」

國土計畫實施期程

2.國土計畫法的土地分類

新舊法使用地對照

原「容許使用」經「國土計畫法」改變為「使用許可」後，民眾可至「內政部國土管理署」查詢「國土保育地區、農業發展地區、城鄉發展地區使用項目對照表」。

3.新、舊法的差異及利弊

國土計畫法實施後的影響：

國土計畫法和區域計畫法皆為我國管制土地使用的法規。前者是一項新的法律，旨在推動土地的永續利用，同時關注土地保護、糧食安全、城鄉發展以及地方彈性。而後者則是歷史悠久的法律，專注於非都市土地的使用分配和管理。處在新舊法銜接階段，關心自身資產的您可以持續關注各級政府公告國土計畫草案或修正案，適時了解最新動態並超前部屬對應策略。