
都市更新|定義、目的、獎勵、執行流程,及不同土地開發政策比較
在台灣,都市更新通常簡稱為「都更」。近年來,「都市更新」這個詞彙頻繁出現,但實際上,許多人對都市更新的意義並不清楚。儘管都市更新帶來眾多好處,但也伴隨著高風險,因此一直以來都市更新被視為一項想做卻又踟躕不前的土地開發計劃。或許大家並不知道,都市更新有三種不同的實施方式,因此並非一定要將現有建築拆除。本文將以「都市更新」為主題,同時帶您深入了解各項旨在提升居住品質的都市計畫政策。
一、什麼是「都市更新」
1.都市更新申辦資格
2.都更的三種方式
3.公辦、民辦與自辦
二、國內都更發展進程
1.1970年代以前
2.1980年代之間
3.1990 年代之後
三、都更的執行與好處
1.都市更新的流程
2.都市更新的獎勵
3.都市更新的好處
4.都市更新的風險
四、都市計畫政策比較
1.什麼是危老重建
2.什麼是協議合建
3.什麼是市地重劃
4.什麼是區段徵收
5.都更、危老、合建差異
五、都市更先常見問答集

一、什麼是「都市更新」
都市更新的核心目標在於推進有系統的都市土地再開發,進而改善城市整體空間環境,恢復其功能,以及提升居民的公共利益。這對城市轉型、增強防災能力和提高生活品質具有關鍵性的影響。在全球化競爭日益激烈的今天,各城市主政者積極推動都市更新,以確保城市在起跑點上取得勝利。
*更多都市更新相關法規,可參考「都市更新條例」。
1.都市更新申辦資格
(1)資格條件一:建物屋齡
為30年以上合法建築物之重建,或20年以上合法建築物之整建、維護。
(2)資格條件二:建物範圍
都更建物必須要在「都市計畫範圍」的區域內(建物是否符合,可至「都市更新處」網站查詢細節)
(3)資格條件三:基本規模
需達到面積≥1000平方公尺,若是面積≥500平方公尺,需經都更審議會同意。(可至各縣市網站實際查詢規範細節)
(4)資格條件四:環境指標
以台北市為例,符合以下14項指標其中3項者,即可提出都更申請:
.更新單元中非防火構造建物的棟數比例達二分之一以上。
.現有巷道彎曲狹小,寬度小於6公尺,且長度佔現有巷道總長度的比例達二分之一以上。
.土磚造、木造、磚造及石造建物,年齡超過20年的加強磚造及鋼鐵造建築,或年齡超過30年的鋼筋混凝土及預鑄混凝土建築,以及年齡超過40年的鋼骨混凝土建築,以上各種構造建物面積比例達二分之一以上。
.建築物基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等出現腐朽破損或變形,棟數比例達二分之一以上,有安全隱患。
.建物地面層土地使用現況不符合現行都市計畫分區使用樓地板面積比例達二分之一以上。
.與捷運系統車站的距離在200公尺內。
.建物沒有設置化糞池或沖洗式廁所排水、生活雜排水未經處理而直接排放,棟數比例達二分之一以上。
.4層以上的合法建物棟數達更新單元三分之一以上,其中超過半數的建物沒有電梯且法定停車位數低於戶數。
.建物的耐震設計不符合內政部78年5月5日修正規定,棟數比例達二分之一以上。
.穿越更新單元內且未供公共通行計畫道路面積比例達二分之一以上。
.現有建蔽率大於法定建蔽率且容積率低於法定容積率的一半。
.平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準的二分之一以下。
.附近有內政部、市政府指定的歷史建物及街區、或都市計畫劃定保存區。
.更新單元面積達907.5坪以上或完整街廓,且土地及合法建物所有權人中超過十分之三同意。
2.都更的三種方式
「都市更新」不一定是大家所想的「打掉重練」,依照程度可分為以下三種
(1)都市更新方式一:維護
「維護」是都市更新中最簡單的方法之一,只需加強更新單元內的土地利用和建築管理,改善公共設施,以維持其良好狀態。通常在建築物無需立即重建的情況下會採用「維護」方法。
(2)都市更新方式二:整建
整個區域規劃中並無太多需要調整的情況下,僅因建築物老舊或設備不足而需要進行改建或修建原有建物的結構,或增添設施。最常見的方式包括拉皮改造或增設電梯等。
(3)都市更新方式三:重建
當政府發現某個地區因交通動線不佳而經常擁塞,同時該地區的房屋普遍已超過40年以上,幾乎無法透過維護或整建來改善時,通常會提議進行全面重建,這就是所謂的「重建」。在進行重建工程期間,原本居住在該區的居民將會被暫時安置到其他地方,待建築完成後再遷回原址。
3.公辦、民辦與自辦
都市更新根據主導實施者的不同,一般可分為公辦都更、合建都更、自辦都更三種模式:
公辦都更
由官方主導
- 優點:政府直接主導並參與都市更新計畫;地主對都市更新計畫的信賴度提高。
- 缺點:時間成本高,平均需花5至10年以上
合建都更
由建商主導 (最常見)
- 優點:資金由建商提供;建商代表住戶處理所有流程,提高便利性。
- 缺點:房屋所有者必須與建築商進行利益分配。
自辦都更
由住戶自發整合
- 優點:住戶主導都市更新計畫;建商不參與利益分配。
- 缺點:時間成本高,平均需花5至10年以上
二、國內都更發展進程
「都市更新」並非這幾年才出現的新政策,從1950年代起,政府為了改善都市發展當前問題,都做了不同程度的都市更新,每個時代所追求的目標各有不同,但總體而言,可以分為三個階段:
1. 1970年代以前
國民政府遷台後,台灣進入了工業化社會,都市化發展迅速,導致人口集中於城市。然而,這也帶來了大量違章建築的問題,影響了城市的發展,尤其是交通道路。為了改善這一情況,政府於 1973 年通過了「都市計畫法」第六章「舊市區之更新」。此階段的都市更新旨在清除違章與窳陋地區的建築物,並重新整頓城市風貌,以促進城市的發展。
2. 1980年代之間
主要目標為「老舊建築翻新,都市地區整體再開發」。隨著時代的推進,都市中老舊建築日益增多,其與新建築形成的不協調景象影響了整體市容。因此,1998年政府進一步制定了專法「都市更新條例」,旨在翻新老舊建築,尤其是對原本安全性不足的建築進行改造。
然而,在這段期間,由於「都市更新條例」在補償人民損失的相關規範尚未完善,引發了諸如「大埔案」和「文林苑」等具有爭議性的案件。為了減少類似爭議,政府於民國2019年修訂了「都市更新條例」,增加了「代拆遷條款」,更加重視民眾的居住正義。
3. 1990 年代之後
主要目標為「都市再生與都市再利用」。在此階段的都市更新中,不僅關注翻修舊建築,更強調地方性特色的保留、地區活化再利用、以及永續發展。這包括文化資產的活化、閒置空間的再利用、以及都市防災等方面。此階段的都市更新旨在提升城市的競爭力和環境的適應能力。然而,目前台灣的都市再生仍然處於試驗階段,政府為主要推動者,各種政策和計劃也正積極推動著。
三、都更的執行與好處
1.都市更新的流程
「都市更新」若採重建方式,歷時長,動輒十年,且流程繁複,本文採簡單方式整理:
(1)初步整合階段
都市更新計畫中的本階段是推動最耗時的階段,整合時間長短對於都市更新計畫的順利進行至關重要。在進入行政流程之前,必須完整整合土地內所有權人和土地上的居民。
(2)事業概要階段
在提交整體計畫構想的階段,需要包括更新單元的範圍。同時,必須獲得法定的都市更新同意比例,例如建物面積和所有權人數的2分之1。
(3)事業計畫
在進入都市更新案的實質規劃階段,必須確保計畫的可行性,包括主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等細節。在這個階段,需要取得的法定同意比例門檻較前一階段更高,有時甚至需要達到4分之3或甚至5分之4,這是步驟流程中唯一無法省略的階段。
(4)權利變換計畫
完成上一階段的建築設計確認後,接著可以提出權利變換計畫。這個計畫針對更新前後的權利價值進行估價,選配程序,以及提列更新成本等工作。
(5)重建計畫執行
接下來是後續的拆除與重建作業,包括申請建照、發包施工以及完成交屋等程序。
2.都市更新的獎勵
通常情況下,都市更新容積獎勵的上限是建築容積,其不得超過建築基地的1.5倍基準容積,或是各原建築容積加上該建築基地0.3倍的基準容積。不論是哪一種獎勵或轉移,都必須遵循此限制,以避免過度開發,各項都市更新容積率獎勵辦法,可參考中央頒布「都市更新建築容積獎勵辦法」。
3.都市更新的好處
(1)舊屋全面換新
如此可大幅提升公共設施和設備品質,並改善住宅環境,提升房產價值。
(2)享有容積獎勵
可享有建築容積獎勵,所有權人可擴增建築並獲得更多居住使用空間。
(3)享有稅捐減免
土地所有權人可獲得都市更新後的稅捐減免優惠,包含地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等。
(4)獲得權益保障
透過程序公開透明的方式,由都市更新委員會進行審議,以確保公平採納和整合各地主的相關意見。
(5)維護公共利益
都市更新採用多數決議制,只要多數人同意即可辦理,以維護多數人的公共利益。
(6)提升居住品質
都市更新後,重新規劃建築結構、排水系統以及公共設施,同時解決巷弄狹窄問題,以提升居住環境的安全性,避免發生救災公安事故。
4.都市更新的 地主成本
(1)公設負擔提高
由於都市更新將增設公共設施,相應的費用通常由住戶均攤支付,因此需要支付相應的管理費用。舊有的居住環境可能因缺乏公共設施而不需要額外負擔費用,但在都市更新後,原住戶可能需要每月支付額外費用。
(2)分回房地變少
建築商在考慮興建成本時需要謹慎衡量,以確定在重建後可收回的坪數。假設房屋位於不太理想的位置,且重建後的市場行情相對平凡,售價可能較低。因此,建築商需要收回更多的坪數以平衡收支並實現利潤。這樣的決定也會直接影響地主們可獲得的坪數。
(3)等待時間較長
當建商終於取得大多數地主的同意,提交都市更新計畫至政府審議會。政府的審查相當嚴格且耗時,再加上舉辦公聽會等程序,導致案件通過審查進入施工階段的時間拖延。原物料價格上漲也使得建材費用增加,對於資金不充沛的中小型建設公司而言,施工過程中遇到困難可能導致倒閉,需要重新尋找新的建商。此外,產權複雜和地主間的協商困難也加長了等待時間,因此許多都市更新案可能需要10年以上才能完成新建物的建造。
四、都市計畫政策比較
除了「都市更新」,為了都市環境更好的發展,政府也推動各項措施,包含「危老重建」、「市地重劃」、「區段徵收」,除外單就建築的重建,民間也有自辦的「協議合建」,以下分別簡述,最後再單就建築部分討論其優缺點:
1.什麼是危老重建
「危老重建」,全名為「都市危險及老舊建築物加速重建」,是都市更新的快速版本。只需建築物獲得「全部所有權人的同意」並提交「重建計畫」,約 30 天內即可獲知是否通過,通過後即可申請建築執照並開始施工,無需進行冗長的都市更新審議程序。危老重建不僅節省時間,也享有多項政策獎勵,例如容積獎勵、稅捐減免等。
2.什麼是協議合建
「協議合建」是由地主與建設公司合作,根據雙方認定的價值比率進行合作。地主提供土地,建設公司提供資金進行共同建造。完成後,建築物及土地的所有權比例根據協議分配。此計畫需獲得所有權人的同意方可實施,程序與一般建築管理相同,不需額外提交計畫審查。
3.什麼是市地重劃
「市地重劃」著重於一般都市規劃的內容,即重新整理區域內的破碎、畸零、不完整的土地,使其變得方正,並清晰劃分土地使用區域,同時規劃道路和公共設施以提升完整性。與都市更新最大的不同之處在於,市地重劃專注於土地的整理,而都市更新則專注於建築物的更新。
4.什麼是區段徵收
「區段徵收」是政府為發展新市政或其他公共目的而徵收某區土地的一種方式。建設完成後,土地所有權會重新分配,地主可以優先回購土地使用。與都市更新不同,區段徵收是強制性的,人民無法拒絕,而都市更新則由地主決定是否進行,具有更多選擇權。
5.都更、危老、合建差異
都市更新 | 危老重建 | 協議合建 |
程序繁雜3至5年 須辦理公開展覽、公聽會、整府審議等等 | 程序簡化半年至2年 提出重建計畫,經政府審查 | 程序較為簡化2年至2年半 不需額外提交計畫審查 |
基地須符合都更條例規定 | 基地不限大小屋齡30年以上 | 基地不限大小只要符合都更法規 |
基準容積1.5倍 | 上限為基準容積的1.4倍 | 基準容積1.2倍 |
政府介入 | 政府不介入 | 政府不介入 |
至少75%同意 | 100%同意比例 | 100%同意比例 |
✔稅務減免 ✔地價稅 ✔房屋稅 ✔土地增值稅 ✔契稅 | ✔稅務減免 ✔地價稅 ✔房屋稅 | ✔稅務減免 ✔土地增值稅 |
政府協調強制拆屋 | 不強制拆屋 | 不強制拆屋 |
五、都市更先常見問答集
Q1:都市更新需要多少費用?
A1:不同的都市更新方式及建築設計會導致費用金額的差異,一般而言,都市更新流程中可能面臨費用包含:建築工程費用、權利變更費用、信託及管理費用、稅捐、各項申辦費、結構安全性能評估費用、搬遷費、房租等…都市更新涉及許多細項費用,總花費相當可觀,通常普通民眾難以負擔。因此,除了政府提供的補助外,需要借助建商或銀行等機構的協助進行處理。有些銀行也提供「都市更新相關貸款優惠」,以應對龐大的都市更新支出。
Q2:都市更新後,房地如何分配?
A2:分配方式條規定於《都市更新條例》第51條,主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。
(1) 分配建物:權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人。
(2) 現金補償:不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元,無法分配者,得以現金補償之。
Q3:都市更新真的能一坪換一坪嗎?
A3:在考慮都市更新後住戶可獲得的實際室內面積時,需要納入多個因素,包括「建蔽率」、「容積率」以及建商的「建築成本」和「人力成本」等。此外,還需考慮都市更新改建期間的各種瑣碎費用等。除非新建物的容積比原先增加,或者新建物的房價較高且建商成本較低,否則單純以「1坪換1坪」的口號來衡量室內面積並不實際可行。